El 1 de agosto de 2024, los periódicos y los responsables políticos aclamaron un avance significativo cuando el Banco de Inglaterra recortó los tipos de interés por primera vez desde finales de 2021. Por fin parece haber llegado el momento de bajar de los tipos altos y reducir la fuerte medicina recetada por el banco central para tratar la inflación más grave y persistente de los últimos tiempos.
Como titular, es una buena noticia para los prestatarios de hipotecas, muchos de los cuales se han enfrentado a la perspectiva de tipos más altos o ya han pasado a ellos. El paso de unos tipos hipotecarios históricamente bajos, en torno al 2-3%, a más del 5% ha sido una píldora difícil de tragar, ya que muchos han visto cómo sus cuotas mensuales se disparaban en cientos de libras. Cualquier reducción de los costes de endeudamiento es positiva; sin embargo, es importante mirar más allá de la fanfarria para evaluar lo que significan en la práctica unos tipos más bajos.
Para ello, es importante separar la importancia histórica de la bajada de tipos de su impacto directo sobre los prestatarios y sus saldos bancarios. Más allá de la fanfarria de los titulares, el impacto de la señal del banco central de un cambio hacia un entorno de tipos más bajos no será dramático, al menos a corto plazo. El mercado hipotecario es muy complejo, con un abanico de tipos de prestatarios, tamaños de préstamos y circunstancias personales que hacen que las repercusiones de unos tipos más bajos sean más complicadas de lo que muchos creen.
No existe una solución única para todos cuando se trata del impacto de la bajada de tipos. El mercado de la vivienda del Reino Unido se basa en un complejo mosaico de más de 10,8 millones de hipotecas residenciales pendientes de pago.1. Las presiones a las que se enfrentan estos propietarios de hipotecas variarán significativamente en función de la duración, el tipo y el tamaño de su hipoteca, al igual que su exposición a los cambios en los tipos de interés.
También contamos con un amplio sector de alquiler de viviendas, que comprende 4,6 millones de viviendas alquiladas en el Reino Unido.2muchas de las cuales se financian mediante hipotecas. Aunque el aumento de los alquileres suele atraer una atención negativa, el segmento BTL es fundamental para nuestro sistema de vivienda. Los tipos elevados han pasado factura al sector del alquiler privado, reduciendo los márgenes y, en algunos casos, provocando que un número cada vez mayor de propietarios caigan en mora hipotecaria. Un recorte de los tipos del 0,25% puede ser demasiado poco y demasiado tarde para algunos arrendadores que se plantean reducir sus pérdidas y abandonar un sector que requiere una oferta constante.
Aunque el impacto a corto plazo de las reducciones de los tipos de interés es pequeño, dado que los prestatarios tardan tiempo en notarlas, el impacto psicológico es más considerable. La sensación de que estamos saliendo de un periodo económico difícil y de que pronto nos libraremos de la carga que suponen los elevados costes de los préstamos ha dado alas al mercado inmobiliario. Poco después de la bajada de tipos, los precios de la vivienda subieron por primera vez en dos años, según la Royal Institution of Chartered Surveyors, lo que puede ser una buena noticia para los propietarios, pero plantea nuevos problemas a los compradores primerizos, que se enfrentan a viviendas más caras sin poder beneficiarse de los tipos del 2-3%.
Aunque los efectos de la relajación de los tipos varían según los grupos y los datos demográficos, el factor más importante para todos los propietarios de hipotecas será el tiempo que transcurra entre la finalización de los contratos a plazo fijo y el ritmo al que el Banco de Inglaterra decida reducir los tipos. Para aquellos que tengan la suerte de haber contratado hipotecas a tipo fijo a cinco años en 2020 y 2021, independientemente de los recortes de tipos a corto plazo, el aumento del 3-4% en algunos casos les escocerá. Mientras tanto, los que ya tienen tipos más altos o variables sólo verán un ligero alivio con la reciente bajada de tipos.
Aunque nos encontramos en mejor situación que hace unos meses, aún queda mucho camino por recorrer hasta que empecemos a notar los beneficios de un entorno de tipos más bajos. Hay buenas razones para el optimismo, pero debemos contemplar la lenta bajada con una dosis de realismo. Los tipos siguen en su nivel más alto desde 2008 y es poco probable que se vuelva a los tipos ultrabajos que dominaron durante más de una década.
Prestamistas y prestatarios deben comprender esta realidad. Por tanto, corresponde a los prestamistas comunicarse claramente con los prestatarios y dar prioridad a la atención al cliente. Aunque la coyuntura económica está mejorando, los costes hipotecarios seguirán pesando en las finanzas de los hogares y el riesgo de morosidad sigue siendo elevado. Es esencial comprender y tener en cuenta la diversidad de los prestatarios y los matices de sus situaciones personales. Los prestamistas deben mantenerse en guardia y actuar bajo el supuesto de que los costes hipotecarios seguirán siendo elevados durante algún tiempo.
Desgraciadamente, el mercado hipotecario no volverá a su estado de 2020 en un chasquido de dedos del Banco de Inglaterra. Cuando termina un periodo extraordinario, empieza otro: la lenta reducción de los tipos tendrá efectos positivos, pero también puede tener consecuencias inesperadas, especialmente en el mercado de alquiler con opción a compra. Las perspectivas económicas están mejorando, pero para los prestamistas y los prestatarios, la situación aún no es coser y cantar.
1. https://www.ukfinance.org.uk/news-and-insight/press-release/mortgage-lending-fall-in-2024
2. https://www.finder.com/uk/mortgages/buy-to-let-statistics