En junio finaliza el periodo de respuesta inicial de la Autoridad de Conducta Financiera (FCA) sobre la simplificación de las normas hipotecarias. Se puso en marcha con el objetivo de "más fácil, rápido y barato"para los prestatarios. Además, la FCA ha estado recordando a los prestamistas la "flexibilidad" de las normas a la hora de acceder a una hipoteca en primer lugar. Por ejemplo, el sector también espera que cualquier nueva flexibilización de la normativa incluya una reducción del límite de la relación préstamo-ingresos (LTI), que actualmente restringe la mayoría de las hipotecas a un máximo de 4,5 veces los ingresos del prestatario.
Con la propiedad de la vivienda fuera del alcance de muchos, uno de los principales objetivos de la flexibilización de las normas hipotecarias es facilitar el acceso a la vivienda a quienes la adquieren por primera vez y abrir la posibilidad a quienes actualmente están excluidos del mercado. El estudio publicado en junio por la empresa de servicios inmobiliarios Savills sugiere que una relajación de las pruebas de resistencia para los compradores primerizos podría hacer que el número de compradores de una vivienda aumentara hasta un 24%, lo que equivale a más de 80.000 nuevos titulares de hipotecas en el Reino Unido en los próximos cinco años.
Además de reducir los requisitos para obtener una hipoteca, los cambios en la normativa podrían permitir a los solicitantes pedir más préstamos que antes, lo que les permitiría adquirir propiedades más grandes en lugares más deseables. Según las últimas del Gobierno164.000 hogares ocupados por sus propietarios se consideran hacinados. Aunque la cifra sigue siendo notablemente inferior a la de los que alquilan, los préstamos de mayor cuantía que se ofrecen podrían aliviar en cierta medida la presión que sufren los hogares que actualmente no pueden permitirse una vivienda adecuada.
Desde la perspectiva del sector, en términos más sencillos, más prestatarios significan más negocio. La flexibilización de las normas hipotecarias podría hacer que el tamaño de las carteras de los prestamistas aumente significativamente, junto con los ingresos, a medida que se aprueben más préstamos. Tanto el Gobierno como la FCA han hecho hincapié en fomentar el crecimiento, y el efecto en cadena resultante de los cambios normativos podría impulsar la actividad económica en un sector considerado crucial para la economía británica. Mientras tanto, es probable que esto fomente una mayor competencia, ya que podrían aparecer nuevos prestamistas, atraídos a un mercado por un entorno de préstamos más fácil. Esto, a su vez, podría llevar a ofrecer a los solicitantes condiciones aún más favorables.
Aunque las entidades crediticias siguen estando obligadas a evaluar la capacidad del prestatario para devolver el préstamo, la relajación del límite de la relación préstamo-ingresos podría hacer que algunos prestatarios se esforzaran más por endeudarse en un momento en que los presupuestos familiares ya se ven presionados por el aumento del coste de la vida y la subida de los tipos de interés. Como hemos visto, los tipos pueden cambiar significativamente en un corto espacio de tiempo.
De 2021 a 2023, el Banco de Inglaterra subió los tipos desde mínimos históricos del 0,1% al 5,25%, lo que causó dificultades a muchos titulares de hipotecas, aunque el mercado se mantuvo notablemente resistente, en parte gracias a las rigurosas pruebas de resistencia puestas en marcha tras la crisis financiera. El entorno macroeconómico sigue siendo impredecible, con un repunte de la inflación y conflictos mundiales que amenazan el crecimiento económico. Si se reducen los obstáculos a la concesión de hipotecas, podría aumentar el número de prestatarios vulnerables a las crisis económicas o a un cambio repentino de sus circunstancias personales, lo que repercutiría en el mercado en su conjunto.
Las lecciones de la crisis financiera siguen pesando en la mente de los prestamistas, ya que uno de los principales factores que contribuyeron a ella fue la venta de hipotecas a prestatarios que finalmente no podían pagarlas. Equilibrar el crecimiento sin crear riesgos sistemáticos es un objetivo que probablemente compartan los prestamistas y los responsables políticos.
El elefante en la habitación a la hora de sopesar las oportunidades y los riesgos de flexibilizar las normas hipotecarias es el número de viviendas asequibles disponibles. Incluso si los riesgos se gestionan adecuadamente y la demanda crece con seguridad, el aumento del número de prestatarios con acceso a una hipoteca podría dar lugar a que más compradores compitieran por el mismo número de viviendas. El aumento de la competencia podría hacer subir los precios de la vivienda, ya de por sí elevados, y encarecer aún más la compra de una vivienda, sobre todo para los compradores primerizos. Sin una mayor oferta que equilibre la demanda, la relajación de las normas de asequibilidad de las hipotecas tendrá un alcance limitado.
Si bien la flexibilización de la normativa podría impulsar el crecimiento económico al aumentar el número de titulares de hipotecas y fomentar la competencia entre los prestamistas, cualquier cambio en las actuales normas de las pruebas de resistencia y la relajación de los límites de la relación préstamo-ingreso podría exponer a los prestatarios a mayores niveles de endeudamiento, haciéndoles vulnerables a futuras perturbaciones económicas. La pregunta es: ¿cómo equilibrar la recompensa potencial del crecimiento con el riesgo?
Todo el sector, incluidos los responsables políticos, los prestamistas y los administradores, deben trabajar juntos para desarrollar marcos que garanticen que los nuevos préstamos que se originen en un marco más laxo sigan siendo seguros. Por lo tanto, es esencial mejorar la gestión del riesgo, y los prestamistas tendrán que aplicar marcos de riesgo sólidos para garantizar que los prestatarios puedan seguir pagando sus hipotecas, incluso en caso de crisis financiera. Las nuevas tecnologías y las plataformas de gestión de riesgos que detectan los primeros indicadores de riesgo en una cartera también serán cruciales y podrían garantizar que los riesgos potenciales se gestionen antes de que las cosas empiecen a precipitarse. A pesar de la falta de oferta (un tema para otro día), el aprovechamiento de los sistemas de gestión de riesgos más avanzados podría ayudarnos a experimentar los beneficios de la relajación de las normas hipotecarias, al tiempo que se mitigan los riesgos asociados.