Una forma de evaluar mejor la salud del mercado hipotecario

En el sector de los servicios financieros, es fundamental conocer las constantes vitales del sector, tanto en la salud como en la enfermedad. La electronificación y un mayor control normativo han impulsado una revolución de los datos en los mercados públicos, pero también en una de las mayores clases de activos privados del mundo: las hipotecas residenciales. Aunque los datos de que disponemos sobre el mercado hipotecario residencial son más detallados y exhaustivos que nunca, no están tan a disposición del público como sus equivalentes del mercado público, a pesar de que en Irlanda el mercado se valoró en más de 77.000 millones de euros^[1] , 519.000 millones de euros en España^[2], y 1,65 billones de libras en el Reino Unido este año^[3].

Dado el enorme tamaño del mercado, tanto en términos de valor como de impacto en la vida cotidiana de las personas, la transparencia es clave. El reto es que es más fácil decir que hacer que conocer los entresijos del mercado. A diferencia de los mercados de deuda pública, por ejemplo, las hipotecas suelen carecer de liquidez y se reembolsan mensualmente. En segundo lugar, mientras que los prestatarios de financiación institucional suelen avisar si no pueden hacer frente a un pago, los particulares con problemas financieros no tienen garantizado notificar a los prestamistas si están pasando apuros. El dilema para prestamistas y gestores es cómo utilizar los datos disponibles para medir la salud del mercado hipotecario de forma más eficaz.

Previsión frente a retrospectiva

Hay varios indicadores muy vigilados que se relacionan directamente con la salud del mercado hipotecario. Las aprobaciones de hipotecas suelen señalar los niveles de demanda hipotecaria, mientras que la morosidad ha sido durante mucho tiempo la vara de medir el estrés hipotecario. Aunque útiles, los datos de morosidad proporcionan un diagnóstico de un problema después de que haya arraigado.

Para los prestamistas y los gestores de inversiones, tener la previsión de abordar un problema en sus primeras fases es una gran ventaja. La recopilación y el análisis de datos procedentes de múltiples fuentes es fundamental para obtener una información crediticia más profunda. Esto significa utilizar los datos sobre morosidad, pero también otros indicadores, como los rechazos por domiciliación bancaria. Para entender cómo pueden utilizarse conjuntamente estas medidas, es importante desgranar sus componentes:

• Atrasos: En el Reino Unido, la FCA define los atrasos como un déficit equivalente a dos o más mensualidades o cuando los pagos pendientes superan el 1,5% del saldo pendiente del préstamo. La exactitud de los datos sobre morosidad suele ser buena, ya que los prestamistas comunican información sobre sus carteras a la FCA a través de los Mortgage Lending and Administration Return (MLAR) o de organismos del sector.
  
  En otros países, como Irlanda, los prestamistas están sujetos al Código de Conducta sobre Morosidad Hipotecaria (CCMA) del Banco Central y al marco de información financiera (FINREP), un marco normativo más amplio para las entidades financieras de la UE. El aumento de la morosidad es, por tanto, un indicador útil de cuándo un grupo numeroso de hogares se está retrasando significativamente en el pago de sus cuotas.
  
  

• Adeudos directos: Los rechazos por domiciliación bancaria se producen cuando un pago no se liquida en origen. Un DDR suele indicar que hay algún problema con un pago y a menudo significa que no se han transferido los fondos adecuados para hacer frente al pago de un préstamo o una hipoteca. Los DDR pueden tener varios desencadenantes: aumentos en las cuotas mensuales, por ejemplo, o un cambio en las circunstancias que puede significar que una persona no tiene fondos suficientes para hacer frente al pago, pero también errores técnicos o administrativos.
  
  Los DDR por sí solos no son necesariamente una indicación del riesgo de morosidad, pero a menudo sirven como indicador precoz de los problemas del prestatario, tanto a nivel individual como de cartera. Un aumento significativo de los DDR en una cartera puede ser indicativo de una tendencia más amplia. Del mismo modo, un descenso de los DDR puede indicar una mejora de la situación de un grupo de prestatarios.

Los datos de morosidad y DDR utilizados conjuntamente pueden proporcionar un nivel de análisis más profundo que, en última instancia, puede revelar riesgos potenciales antes de que se produzcan, al tiempo que proporcionan una forma de realizar un seguimiento del aumento o la reducción del riesgo en tiempos de cambio económico. Aunque ninguna de las dos medidas es perfecta, combinadas pueden ofrecer una imagen más holística del estado del mercado hipotecario y ayudar a los inversores a supervisar mejor las carteras.

Un último punto: la transparencia de los datos es importante no sólo para los gestores de préstamos e inversiones que evalúan el riesgo en sus carteras, sino también para los prestatarios, ya que puede ayudar a los prestamistas a identificar y abordar los primeros signos de tensión. Por ejemplo, en Pepper Advantage, un DDR se marca automáticamente como riesgo potencial. Si parece que el problema persiste, nos pondremos en contacto con el prestatario para ver si hay algo que podamos hacer para ayudarle.

La inclusión de los DDR en los cálculos de gestores y prestamistas es, por tanto, fundamental para evaluar el tipo y el nivel de riesgo del mercado hipotecario en momentos concretos. Mientras gestores y prestamistas siguen dirigiendo sus barcos en unas condiciones que cambian rápidamente, los DDR son una luz en el tablero de instrumentos que no debe ignorarse.