Resumen del informe: Los datos del tercer trimestre de la cartera hipotecaria de Pepper Advantage en el Reino Unido muestran que el entorno de morosidad para las hipotecas residenciales siguió mejorando, aunque ligeramente, con una caída del 0,8% en la tasa de morosidad en relación con el segundo trimestre de 2024. Sin embargo, la tasa de morosidad de las hipotecas de compra para alquiler (BTL) siguió aumentando, con un incremento intertrimestral de casi el 10%. El entorno BTL muestra ahora más tensión que el residencial, una inversión de la tendencia observada durante la crisis del coste de la vida y una indicación de los retos estructurales que están surgiendo en el mercado BTL.
Este informe es el último de una serie que hace un seguimiento de los datos hipotecarios de la cartera británica de Pepper Advantage, compuesta por más de 100.000 hipotecas residenciales.
Es importante señalar que nuestra cartera tiene una composición más alta de prestatarios que califican para el apoyo basado en las necesidades y por lo tanto son más propensos a ser agudamente afectados por las presiones del costo de vida en curso que el mercado hipotecario del Reino Unido en general. Nuestros datos reflejan esta concentración.
El porcentaje de hipotecas en mora en toda nuestra cartera del Reino Unido creció apenas un 0,1% en el tercer trimestre de 2024. La tasa de crecimiento del 0,1% registrada el pasado trimestre contrasta con el 1,1% del segundo trimestre y el 3,9% del primer trimestre.
Como se puede ver en el siguiente gráfico, la tasa de morosidad global en el Reino Unido se ha estabilizado tras las fuertes subidas registradas a lo largo de 2023. La tasa de crecimiento del 0,1% es la más baja registrada en toda la cartera de Pepper Advantage desde el tercer trimestre de 2022, cuando los atrasos cayeron un 0,6%.
Por segundo trimestre consecutivo, la mejora de la tasa global de morosidad en el Reino Unido estuvo impulsada por las hipotecas residenciales, que registraron un descenso del 0,8% tras la caída del 0,6% observada en el segundo trimestre. Las hipotecas residenciales constituyen la mayor parte de nuestra cartera, y la continua, aunque ligera, mejora de la morosidad durante dos trimestres consecutivos es la señal más prometedora hasta la fecha de que los prestatarios británicos están recuperando cierta estabilidad financiera. Esta mejora se debe en parte al descenso de la inflación, que cayó al 1,7% en septiembre, la primera vez en tres años que se sitúa por debajo del objetivo del 2% fijado por el Banco de Inglaterra.
Sin embargo, la morosidad de las hipotecas de compra para alquiler volvió a registrar un trimestre difícil y ahora observamos signos de tensión estructural en nuestra cartera de hipotecas de compra para alquiler. La tasa de morosidad del tercer trimestre para las hipotecas BTL creció un 9,7% en comparación con el segundo trimestre -cuando la morosidad aumentó un 10,9% en relación con el primer trimestre- y un 46,1% en comparación con el tercer trimestre de 2023.
Además, el número de hipotecas BTL cayó un 1,6% en el 3T en relación con el 2T y un 10,6% en comparación con esta misma fecha el año pasado. Estas cifras se corresponden con un tipo de interés medio del 4,83% para las hipotecas BTL, frente a un tipo de interés medio del 4,35% en el 3T 2023 y del 3,38% en el 3T 2022.
Más del 90% de las hipotecas de compra para alquiler de nuestra cartera son de sólo interés, en comparación con menos del 20% de las hipotecas residenciales, lo que significa que los prestatarios de BTL tienen un mayor tamaño medio de préstamo y, por lo tanto, son más propensos a sufrir el fuerte impacto de la subida de los tipos de interés a medida que las hipotecas a tipo fijo vencen y se refinancian a tipos más altos. Como resultado, estamos viendo cómo más propietarios de BTL venden y abandonan el mercado.
Aunque la tasa global de morosidad de las hipotecas BTL sigue siendo inferior a la de las hipotecas residenciales (gráfico 2), el segundo trimestre consecutivo de crecimiento de la morosidad por encima de la media indica que los retos del mercado BTL aún no han alcanzado su punto álgido.
El análisis de la morosidad de las hipotecas a tipo fijo frente a las hipotecas a tipo variable muestra que la mejora general observada en el segundo trimestre continúa, y que la tasa de morosidad de las hipotecas a tipo fijo descendió un 0,1% en el tercer trimestre. La tasa de morosidad de las hipotecas a tipo variable se mantuvo relativamente estable, con un bajo crecimiento del 1,1% intertrimestral.
Como se observa en el gráfico siguiente, la variación del porcentaje de hipotecas a tipo fijo parte de una base baja y el porcentaje absoluto de hipotecas a tipo fijo en mora sigue siendo pequeño (gráfico 3).
Los datos de nuestra cartera que muestran una mejora de la morosidad en las hipotecas residenciales coinciden con los de Finanzas del Reino Unidoque muestra que el número de hipotecas de propietarios en mora en el tercer trimestre de 2024 cayó un 3% en relación con el segundo trimestre. El número de hipotecas BTL en mora cayó un 4% intertrimestral según este mismo conjunto de datos, pero aumentó un 18% interanual.
El análisis de las tasas de morosidad por regiones muestra un descenso de la morosidad en el noreste, el noroeste, Escocia, el suroeste y Yorkshire y Humberside, que vieron disminuir su tasa de morosidad en el tercer trimestre en comparación con el segundo.
El Suroeste es un nuevo participante regional en este grupo, con un descenso de la tasa de morosidad del 1,5%, el primero en esta región desde 2022. Las Midlands Occidentales se quedaron a las puertas de entrar por segundo trimestre consecutivo, con una tasa de crecimiento en el tercer trimestre de tan solo el 0,1 %. El Gran Londres registró su tasa de crecimiento más baja desde 2021: sólo un 0,4%. En el segundo trimestre, la tasa de crecimiento fue del 6,0%.
Cada grupo de edad experimentó una desaceleración de las tasas de crecimiento en el tercer trimestre de 2024 en relación con el segundo, con un crecimiento que osciló entre 0,2 y 0,6 puntos porcentuales, frente al crecimiento de 0,3 y 0,7 puntos porcentuales del trimestre anterior (cuadro 1).
Las personas de entre 31 y 40 años (más propensas a comprar por primera vez) experimentaron el mayor aumento, de 0,6 puntos porcentuales intertrimestrales y 2,6 puntos porcentuales interanuales.
Porcentaje total de hipotecas británicas que experimentaron un rechazo de domiciliación bancaria (DDR)[1] en el tercer trimestre de 2024 creció un 1,9% intertrimestral, frente al crecimiento trimestral del 0,4% observado en el segundo trimestre. Este aumento, aunque leve, es un dato que observamos de cerca en el cuarto trimestre, ya que los problemas de liquidez suelen alcanzar su punto álgido durante el periodo vacacional.
El porcentaje de hipotecas residenciales con un DDR en nuestra cartera aumentó un 1,7% en el tercer trimestre en comparación con el trimestre anterior, el primer aumento registrado este año tras dos trimestres consecutivos de descenso (gráfico 7). El ligero aumento de las DDR residenciales indica que aún no estamos fuera de peligro y subraya la fragilidad de la recuperación económica del Reino Unido. Sin embargo, es importante señalar que la tasa de DDR para hipotecas residenciales en el 3T 2024 fue un 0,5% inferior a la del 3T 2023, cuando la crisis del coste de la vida era aguda.
La tasa DDR de las hipotecas de compra para alquiler creció un 2,7% intertrimestral y un 36% interanual, lo que pone de manifiesto una vez más la tensión que estamos viendo aflorar en nuestra cartera BTL (véase más arriba).
En el tercer trimestre, el porcentaje de hipotecas a tipo variable con una DDR creció un 5,6% en comparación con el segundo trimestre, mientras que la tasa de DDR de las hipotecas a tipo fijo creció un 0,6%. Es importante señalar que las hipotecas a tipo fijo siguen teniendo una tasa absoluta de DDR inferior a las variables (gráfico 8).
Si se analizan las -DDR por edad, se observa de nuevo un ligero aumento en casi todos los grupos de edad, con un crecimiento que oscila entre -0,08 y 0,39 puntos porcentuales (cuadro 1).
Pepper Advantage gestiona la originación orgánica de 10 originadores británicos, el 80% de los cuales se financian en los mercados de capitales. Las nuevas originaciones en el tercer trimestre cayeron un 7,6% en comparación con el máximo registrado en el segundo trimestre de 2024 (que creció la friolera de un 20,9% con respecto al primer trimestre), continuando el mejor comportamiento registrado en 2024 con respecto a 2023 (tabla 3). Las perspectivas para las nuevas originaciones de cara al último trimestre se mantienen relativamente estables, con unos tipos de interés más bajos y una mayor actividad en el mercado de la vivienda que conducen a una mayor demanda, especialmente entre los compradores por primera vez que pueden estar buscando capitalizar la desgravación del impuesto sobre actos jurídicos documentados antes de que expire en abril.
Seguimos observando señales contradictorias en toda nuestra cartera, con una estabilización de la morosidad y un descenso de la morosidad en el sector residencial, lo que hace pensar que los hogares británicos no están experimentando nuevos factores de estrés. Sin embargo, el aumento de la morosidad en BTL es motivo de cautela y podría agravar las presiones financieras sobre los inquilinos. También estamos vigilando de cerca los rechazos de domiciliaciones bancarias, sobre todo porque la temporada de vacaciones podría aumentar la presión sobre los presupuestos familiares.
Esta perspectiva incierta coincide con los datos económicos más generales. El descenso de la inflación ha supuesto un alivio para muchos hogares británicos, pero la confianza de los consumidores sigue siendo motivo de preocupación. El índice de confianza del consumidor de GfK bajó un punto en octubre, hasta -21, lo que refleja el creciente pesimismo sobre las perspectivas económicas generales, a pesar de la ligera mejora de las expectativas financieras personales.
El mercado laboral también ofrece señales contradictorias. El desempleo subió al 4,3% en el periodo julio-septiembre, frente al 4,0% de junio-agosto. El crecimiento salarial, sin embargo, sigue apoyando a los hogares, con unos ingresos medios regulares (excluidas las primas) que crecen a un ritmo anual del 4,8%, el más alto desde mediados de 2022. Los recortes de tipos del Banco de Inglaterra también podrían ayudar a los hogares a refinanciar sus hipotecas, pero hay un retraso significativo antes de que los prestatarios sientan los beneficios de cualquier recorte y el aumento de los tipos swap del Reino Unido significa que el coste subyacente de los préstamos puede o no mejorar en línea con el tipo básico del Banco de Inglaterra.
Esta perspectiva incierta para los prestatarios es la razón por la que Pepper Advantage analiza constantemente las condiciones macroeconómicas y los datos de su cartera para encontrar y apoyar a los prestatarios con mayor riesgo de dificultades de pago. La identificación temprana de los riesgos nos ayuda a emplear estrategias como la ampliación de los plazos y la reducción temporal de los tipos de interés allí donde son más necesarias.
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Pepper Advantage es una empresa global de inteligencia crediticia que ofrece una serie de servicios de gestión de crédito y basados en datos a través de una plataforma tecnológica que abarca Asia, Europa y el Reino Unido. La empresa opera en múltiples clases de activos, incluidas hipotecas residenciales y comerciales, bienes inmuebles, préstamos a pymes, financiación y arrendamiento de activos, préstamos para automóviles y consumo, tarjetas de crédito, financiación minorista y BNPL, además de ofrecer una serie de servicios externalizados de apoyo operativo a clientes financieros y no financieros. Ayuda a inversores, instituciones financieras, fintechs y bancos a gestionar sus carteras de crédito, reduciendo el coste y las complejidades de los sistemas y apoyando nuevos préstamos no bancarios, con especial atención a los clientes cuyos clientes están desatendidos por los principales prestamistas tradicionales.
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1. Un rechazo de domiciliación es una forma de impago de la hipoteca que suele producirse debido a la insuficiencia de fondos cuando se solicita una domiciliación y es un indicador precoz del estrés del prestatario. Un prestatario que sufre un rechazo de domiciliación a menudo puede arreglárselas durante un tiempo antes de caer en mora, razón por la cual se supone que hay un desfase entre el aumento de los rechazos de domiciliación y el aumento de la morosidad.
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